부동산 투자 지역 분석하는 방법

부동산 투자를 처음 접근하는 방식(내 예산 파악하는 방법, 투자 목표 등)을 배웠고, 추구해야 할 투자방식(좋은 물건을 비싸게 사려하지 말고 가치 있는 것을 싸게 사는 것)을 배웠다. 그렇다면, 내 예산에 맞고 가치 있는 것을 싸게 사기 위해 미리 지역분석을 하는 것이 중요하다. 구체적으로 지역 분석하는 방법을 알아보자. 

지역 분석하는 방법

많은 사람들이 운동화 하나 사는데도 디자인, 기능, 가격비교, 유행 스타일등을 꼼꼼히 살펴보는데, 몇 억하는 부동산을 살 때는 감으로, 아무 고민 없이 산다. 성공적인 투자를 위해서 시간을 가지고 아파트 간 지역분석을 반드시 해 놓으면 같은 비용으로 가장 큰 수익을 얻을 수 있게 될 것이다. 2015년 강남구와 구로구 같은 평수인데 같은 가격대였던 시절이 있었다. 그때 지역분석을 잘해놨더라면 강남구 아파트를 잡는 찬스를 놓치지 않았을 것이다. 지역분석 순서에는 사전조사(지역정보 탐색, 입지분석, 시세분석)-현장조사(분위기 및 단지, 부동산 전화, 매물 확인)-투자 결 정라고 할 수 있다. 초보자는 우선 동 단위로 살고 있는 지역부터 해본다. 아는 동, 구, 도시, 대도시로 천천히 꾸준히 확대하면 된다. 지역분석을 한 후 정리를 안 하면 바로 잊어버린다. 지역 분석하면 반드시 보고서를 정리해 놓는다. 보고서 쓸 때 주의할 점은 작성 글체, 디자인에 집착하지 말고, 알아보기 쉽게 쓴다. 그래야 지치지 않는다. 지역정보, 입지분석, 시세를 알고서 현장 가서 임장을 하고 기본 데이터와 현장 기록을 바탕으로 부동산의 우선순위를 정리해두는 방법을 익히는 기술을 배우는 것에 집중한다. 일반 사람들과 투자자의 차이점은 일반 사람들은 겉으로만 보이는 모습 로만 판단하고 전문투자자는 선입견 없이 지역분석, 현장 임장 분석을 통해 판단한다.

1. (사전조사) 지역정보 탐색하는 방법

우선, 카카오, 구글 지도로 전체 위치와 지적 편집도를 통해 거주지역, 상업지역, 공업지역 등을 확인한다. 그 위치에 주민등록 인구통계를 통해 거주자 연령대와 세대당 인구가 얼마나 되는지 알아본다. 부동산은 인근 구, 도시 새 아파트 입주하면서 기존 거주자를 뺏길 수 있다. 거주자를 뺏기면 그만큼 가격에도 영향을 미친다. 그것을 미리 파악하려면 부동산 지인 사이트로 인구 이동 추이를 알 수 있다. 거주자가 고소득 자이 많으면 가격 상승에 도움이 된다. 국가통계포털을 통해 거주자 월평균 소득(강남> 마포> 영등포> 강서> 동작)을 파악한다. 마지막으로, 미래 가치가 호재가 있는지 시청 홈페이지를 통해 개발계획을 수시로 체크한다. 이렇게 데이터 정보를 확인하고 나면 그에 대한 반드시 생각을 정리하는 메모를 해 둔다. 

2. (사전조사) 입지 분석하는 방법

부동산 가치를 평가하는 객관적인 지표로 대표적으로 직장, 교통, 학군, 환경, 입주 공급이다. 국가통계포털에서는 해당 지역 종사자수, 사업체수, 500인 이상 직장 매출 및 급여 수준을 확인한다(대체로 강남, 서초, 중구, 영등포, 성남, 수원, 화성> 용인, 고양, 부천, 안양, 마포, 구로, 금천> 강서, 인천 부평, 김포, 파주 등). 서울 수도권에서는 가장 중요한 입지 요소가 교통이다. 네이버, 카카오 지도에서 일자리가 많은 주요 지역의 출퇴근 시간, 교통망(지하철, 버스노선, 주요 도로)을 파악할 수 있고 공공데이터 포털, 한국철도시설 공단, 네이버, 호갱 노노 개발호재, 구글 기사 검색 등을 통해 교통 정보를 얻을 수 있다.  네이버, 카카오 길 찾기를 통해 서울 수도권 8대 일자리 지역( 강남, 서울시청, 여의도, 구로, 마곡, 판교, 상암)과의 출퇴근 시간이 빠른 곳이 좋은 곳이다. 이 중 강남과의 접근성이 가장 많은 가중치를 둔다. 가까운 미래 교통 호재를 알 수 있다면, 좋은 입지인지 평가할 수 있다.(강남, 서초, 송파, 판교> 영등포, 관악, 구로, 분당, 수지, 안양 동안, 노원, 중랑, 고양, 부천 등) 예를 들어 2024년 준공을 앞둔  신안산선 복선전철 인근 지역 물건에 좋은 점수를 줄 수 있다. 학군은 지방에서는 최우선 입지 요소가 될 수 있으나, 서울 수도권은 특정 수요층에서만 중시되어서 특정 지역에 한정되어있다. 보통 초등학교, 중학교 인접성이 좋고, 학업성취도 평가가 높은 중학교라면 상위 등급으로 매겨도 된다. 학업성취도는 아 실 사이트에서 확인 가능하다(강남, 양천 목동, 분당> 서초, 송파, 수지, 안양 동안, 수원 영통> 노원, 마포, 강동). 또한, 호갱 노노 사이트를 통해 학원가 밀집도도 확인해 볼 수 있다. 환경적인 요소로 공원, 병원, 마트, 백화점 등 편의시설 인접성이 좋으면 물론 선호지역으로 판단할 수 있고, 주관적으로는 쾌적하고 교육 수준이 높고 젊은 가족들이 많을수록 좋은 곳이라 평가할 수 있다. 4가지 입지분석을 끝냈다면 마지막으로 부동산 지인 사이트를 통해 3년간 향후 입주물량(입주시기, 세대수 등 인접지역 포함), 네이버 분양 데이터를 확인한다. 갭 투자할 때 역전세, 인접지역으로 이동 등 리스크에 대비하기 위함이다. 보통 인구수*0.5% 한 결과가 적정 수요라고 할 수 있다. 현재, 3년간 입주물량이 많은 곳이 인천, 대구가 대표적이기에, 전세 세팅 리스크가 크다고 할 수 있다. 데이터 종합한 후 입지에 대한 분석한 내 생각을 정리해본다. 참고로 입지분석은 상대적인 평가로 지속적으로 변하기 때문에 주기별로 지역변화를 모니터링한다.

3. (사전조사) 시세 분석하는 방법 

지역분석에서 가장 재미있는 파트가 시세분석이다. 먼저, KB부동산을 통해 최근 1년 간 매매와 전세 가격 증감을 한눈에 알아보고, 부동산 지인 사이트로 매수매도 지수와 전세수급 지수를 파악한다. 매매 가격 증감이 0보다 높으면 급등기인데, 21년 12월 이후 마이너스 수치로 떨어지기 시작했다. 이것만 봐도 하락신호를 알 수 있었다. 현재, 전자 수치가 100 미만으로 매도자가 많고, 후자 수치가 100 미만으로 공급이 충분하다는 의미로 부동산 하락세인 것을 알 수 있다. 이는 영원한 것이 아니고 사이클인 수치이다. 동별 평당가는 KB부동산, 부동산 지인을 통해서도 한눈에 알 수 있다. 평당가를 확인해보면 지역 위상과 가격 왜곡된 현실을 파악할 수 있다. 현재 데이터 상 과천시 평당가가 송파구 평당가보다 높다. 가격 왜곡인 것이다. 가장 먼저 볼 시세는 지역 내 아파트 가격을 리딩 하는 대장 아파트 매매가, 전세가, 전세율이다. 그다음 네이버 호가를 통해 대형 포함 모든 단지 시세를 따로 정리한다. 대형 평형이 있는 곳은 소득 수준이 높은 거주자들 동네라고 할 수 있다. 네이버 사이트에서 다소 부족한 부분은 부동산에 전화해서 정확한 시세를 파악한다. 현장임 장 가기 전, 해당 지역 지도 위에 아파트 시세를 정리하면 기억하기 쉽다. 마무리로 꼭 시세 분석한 생각을 메모한다. 예를 들어 영등포 내 어떤 지역이 구축인데 다른 지역 신축보다 훨씬 비싼 이유를 나름 파악해보니, 트리플 역세권(업무지역 접근성이 매우 좋은 곳)이고 전통적으로 선호되는 지역이라고 생각한다. 

4. (현장임장) 분위기, 단지

사전 조사한 지역을 실제로 직접 확인하는 것을 임장이라고 한다. 데이터, 지도만으로는 얻을 수 없는 정보를 파악하기 위함이다. 현장 나가기 전 시세 지도와 동선을 미리 그리고 로드뷰로 눈으로 거리를 익힌다. 사전에 궁금한 점들을 적어두면 현장 가서 놓치지 않는다. 여기가 구축인데 왜 가격이 더 비쌀 까하면서 궁금해한다. 현장 가서는 상권 활성화 정도 및 고급 브랜드 가게 개수, 지하철역 지하 3층 여부, 건널 수 있는 대로인지, 공사 중인 아파트 규모, 단지별 가격 매칭(네이버 부동산 현시세, 호갱 노노 실거래가, 아실 단지 비교), 직원 및 거주자들 옷차림, 회사 질 및 규모, 학원 종류, 경사도, 노후도, 젊고 세련된 부부 거주 여부, 외제차량 대수, 지하주차장 연결, 외부새시 상태, 동 배치 일조, 인근 소음 등 데이터나 지도를 통해 절대 알 수 없는 정보들을 최대한 수집한다. 이동 중간에도 꼭 메모하고 사진도 찍어둔다. 데이터, 지도, 현장기록을 통해 나만의 우선순위를 정한다. 

5. (현장임장) 부동산 전화

부동산 한 곳에 모든 정보를 캐내려 하지 말고 한 곳에 1 질문만 해도 된다. 최소 10군데 전화한다. 대신 전화 자동녹음과 전화 투넘버는 필수다. 전화하면서 알아야 할 것은 단지 물건 파악(네이버 매물 확인, 전세입자 많은지 여부, 월세가 얼마인지 등) 뿐 아니라 적극적이고 친절하면서 실력 있는 부동산 업소 인지도 파악한다. 중요한 것은 가는 말이 고와야 오는 말도 곱다. 정중하게 묻고 간단하게 물어보고 끊는다. 중요한 건 전화 끊고 메모하는 것이다. 전화할수록 내 투자 돈을 한 푼이라도 아낄 수 있다는 마음으로 전화하는데 주저하지 말자. 

6. (현장임장) 매물 확인

투자기준에 맞는 단지들을 추리고(매매 가격 저평가, 입지 좋은 순), 전화 임장을 통해 방문 부동산을 선정해서 매물들을 확인한다. 실제로 매수하고자 단지 결정한다면, 평일 오전, 오후, 저녁, 주말에도 가보고, 숨겨진 물건도 놓치지 않게, 단지 인근 모든 부동산을 방문한다. 매물 확인할 때는 누가 살고 있는지(집주인, 세입자, 공실) 알고 들어가서는 자기 주관을 가지고 꼼꼼히 보기(숨겨진 누수, 곰팡이, 수압 등), 이사 이유 및 잔금 조건 등을 파악한다. 현장 다녀와서는 맘에 드는 곳은 등기부등본을 떼서 대출금액도 파악한다. 

7. 최종 결정

투자에는 정답은 없다. 시장 상황, 변수 등을 통해서 수익률이 다를 수 있다. 고수라고 해도 초보자 투자보다 수익률이 적는 경우도 있을 수 있다. 지역분석을 계속, 반복함으로써 잃지 않고 꾸준한 투자를 목표로 하는 것이 중요하다.