부동산 투자 일반 상식

채권은 금리랑 마이너스 관계이고 금은 달러와 부의 상관관계를 갖는 공식이 있듯이 부동산 투자에도 기초적인 상식이 있다. 부동산 공부를 하기 싫다 해도, 최소한 이것만큼은 알아야 한다.

 

1. 인구 변동하는 지역 알기

전체 한국인구는 줄지만, 지역 간 편차는 있다. 부동산 시장에서 인구가 감소하는 지역보다는 증가하는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 단, 서울은 10년째 인구가 감소하지만, 서울 집 값이 비싸서 인근 경기도로 이동할 뿐, 인구감소율과 집값과는 무관하다.

인구 증가 지역 : 인천, 경기, 세종 / 인구 감소 지역 : 부산, 대구, 울산

단, 부산과 대구와 달리 울산은 일자리가 많아서 상대적으로 젊은 인구가 많음

인구 50만 이상 도시 : 청주, 창원, 김해, 전주시

2. 서울과 지방투자하는 방식이 다르다.

서울은 강남접근성이 좋은 교통이 편리한 지역이 선호 베스트이고, 지방은 신축 택지 초등학교와 공원을 낀 브랜드 대규모 아파트는 무조건 성공한다. 연일 서울 수도권 폭락 소식은 있지만, 지방은 먼 나라 얘기이다.

(그룹핑 : 서울-경기-인천, 부산-양산, 창원-김해, 울산-경주, 대구-경산 등)

서울은 20평대도 인기가 좋으나, 지방은 30평대가 압도적으로 인기가 높다. 수도권 투자는 용적률이 중요하지만, 지방은 남은 땅이 많아서 덜 중요한 편이며, 인구가 감소하는 추세라 재건축 호재에 너무 기대하지 않는 것이 좋다.

3. 부동산은 가격, 거래량, 입주물량, 전세가율이 기본이다.

아파트 미분양 및 입주물량이 낮을수록, 거래량이 높아질수록, 경매 낙찰가율이 높을수록, 전세가율이 높을수록, 유모차와 외제차가 많은 동네일수록 매수하기에 매력적인 지역이다. 금리, 세금은 후순위로 고려할 변수이다.