분양권 매매 절차 및 주의할 점

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리이다. 보통 아파트 청약을 당첨되면 받지만 당첨발표 후 전매 거래를 통해서도 분양권을 구매할 수 있다. 특히 하락장에서 평사시보다 분양권을 저렴하게 획득할 수 있기 때문에, 이번 기회에 분양권 특징, 절차, 주의할 점등을 살펴보고 분양권 투자에 관심을 가지는 것을 적극 추천한다. 

분양권 특징

분양권은 실물아파트가 없기 때문에 중고거래 아파트보다는 가치 저평가 가능성이 커서 큰 시세차익을 기대할 수 있다. 예전에는 등기 전이기 때문에 주택수에 포함되지 않았는데, 투기과열이 심해지다 보니, 2021년 이후 주택수에 포함되었다. 분양권 매매의 가장 큰 장점은 비교적 적은 투자금으로 매수가 가능하고, 하락장에서는 하방경직성이 기존주택보다는 강하고 상승장에서는 프리미엄 수익을 크게 얻을 수 있다. 허허벌판 부지에서 반짝반짝한 새 아파트가 완공에 가까울수록 가치가 커지는 것이 일반적이다. 또한 임차인을 위한 계약갱신청구권 같은 고민을 필요 없어서 사고팔기가 쉬운 편이다. 

분양권 매매 절차

청약의 경우, 청약정보를 먼저 숙지하고 입지와 가격 적정 여부를 확인한다. 특별공급 타입별 경쟁률을 확인 후 가장 비인기 타입에 1순위 청약에 도전한다. 청약에 당첨되면 분양가 10% 계약금, 확장비, 옵션비를 지불하면 분양권이 획득된다. 취득시기는 당첨자 발표일로 산정된다. 비청약 당첨 시에는 네이버 부동산으로 매물을 검색한다. 전매제한지역 여부, 전매 가능한 날짜, 중도금 대출 가능 지역인지 검토가 첫 번째이다. 거래 의사가 확정된다면, 동호수, 사이드, 전망, 구조, 옵션 여부를 꼼꼼히 따져 물건을 고른다. 계약하기 전 추가 비용 여부를 정확히 계산하는 것이 가장 중요하다. 분양가 10% 계약금, 확장비, 옵션비, 액면상 프리미엄 비용, 부동산 중개료, 취득세뿐 아니라 손피, 양도세 매수 부담 등 숨겨진 추가금이 있을 수 있으니 부동산 중개사에게 정확히 확인해야 한다. 또한, 전매 위조 사기 사례가 종종 있기 때문에 분양사무소나 건설사에게 매도자 계약 사실 확인을 반드시 거친 후 계약금을 보낸다. 계약이 성사되면 최대한 명의이전을 받는다. 실거래가 신고 계약일로부터 30일 이내 부동산 거래신고를 하고 은행 중도금 대출 승계를 받은 후 분양사무소에 가서 잔금 명의변경을 하면 된다. 규제지역의 경우 자금조달 내역서 등 규제에 대한 증빙서류가 있을 수 있다. 명의변경 서류 작성 후 나머지 현금을 매도자에게 입금하면 분양권 매매절차는 끝이 난다. 명의변경 후 2~3주 등기로 분양계약서 수령할 수 있다. 전매권 취득시기는 잔금청산일이 된다. 분양권은 당첨발표 후 초기 때 사는 것이 저렴하고 입주 때 입주대란으로 전세를 구한 이들이 싸게 던질 때도 있다. 단, 입주시점에는 분양권과 입주권 중에는 입주권이 더 유리할 때가 많으니, 참고한다. 

분양권 주의할 점

분양권 중도금을 대출끼는 경우가 대부분이라서 중도금 대출 가능 금액 여부를 반드시 확인하여야 한다. 비규제 지역의 경우 세대당 2건까지 가능하고 인당 보증금액 한도(경우에 따라 인당 최대 3~5억)도 있다. 다운계약과 전매금지기간은 피한다. 이들은 엄연한 불법이고 계약이 성사되었다 해도 추후 관리감독의 전수조사 등을 통해서 적발될 수도 있다. 전국에 분양권은 널렸고 정상거래도 많다. 실 입주가 아닌 경우, 입주시점 입주물량도 확인하고 대규모 신축 아파트의 경우 2~4년 간 돌아오는 전세기간이 비슷하기 때문에 전세계약에 어려움이 있을 수 있으니, 저렴하게 빨리 전세를 내놓거나 입주시점에 최대한 늦게 잔금 치르는 것도 한 방법이다. 일시적 2 주택에 해당되는 경우, 분양권 사기 전 비과세 요건을 꼼꼼히 따진다. 원칙적으로 종전주택 구입 1년 후 분양권을 취득하고 종전주택을 3년 이내 매도하면 종전주택에 대해서 비과세가 된다.